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Tasación de la vivienda

Se precisa la intervención de un profesional competente para extender el documento que técnicamente se denomina informe de valoración y que tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor del inmueble.

Cuando es necesario establecer oficialmente el valor que en el mercado tiene una vivienda como bien, ya sea para realizar una operación inmobiliaria o con cualquier otro propósito, ha de recurrirse a una tasación técnicamente acorde a unos criterios previamente establecidos.
 
Esta valoración está sujeta en España a una escrupulosa normativa legal que no sólo implanta el sistema y los criterios para efectuarla, sino que también determina quien puede hacerla. Concretamente, la tasación queda regulada por una orden del Ministerio de Economía y Hacienda fechada el 30 de noviembre de 1994.
 
La norma establece una metodología concreta que ha de desarrollarse conforme a una metodología adecuada al fin propuesto. El valor de tasación quedará reflejado en un certificado oficial, que además puede incluir comentarios, advertencias o informaciones sobre aspectos sobre los que sea conveniente hacer una acotación. Así mismo, puede contener documentación ad hoc o asuntos que deban resolverse previamente para que el importe estimado sea el que consta para la finalidad concreta para la que se emite dicho informe.
 
Sistemática
La tasación se desarrolla sobre todo en los sectores financiero y asegurador, donde se erige como puntal de algunas de actividades tan principales como préstamos o pólizas.
 
El precio de las viviendas se obtiene como resultado de aplicar al total de su superficie el valor unitario por metro cuadrado. El valor de tasación se puede establecer de acuerdo a cálculos realizados mediante:
 
- Comparación con otros inmuebles de los que se conoce el valor actual en el mercado. Es decir, a través de ofertas reconocidas o transacciones reales.
- Capitalización de rentas cuando las viviendas las generan, por ejemplo a través de arrendamientos, edificios destinados colegios, hoteles, residencias etc. En el cálculo se consideran elementos como la previsible duración de las rentas en el tiempo.
- Métodos residuales de análisis de inversiones. Estos sistemas se utilizan para valorar solares y terrenos. En primer lugar consideran el valor del edificio terminado y después descuentan los gastos necesarios para construirlo.
 
Y aunque no se ha estipulado un modelo único, todas las tasaciones tienen en cuenta aspectos como los que se exponen a continuación:
 
- Características de la propia vivienda. Un técnico habrá de visitar la casa para valorar su orientación, altura, iluminación..., además de cerciorarse de los metros de que dispone, observar si el edificio es de protección oficial, comprobar la calidad de la construcción y su estado de conservación.
- Ubicación. El importe está influenciado según las viviendas demandadas en la zona disponibles y los servicios que la rodean.
- Identificación registral. El perito tasador debe asegurarse de que los datos que figuran en el Registro de la Propiedad se ajustan totalmente a los que se aprecian en el inmueble. Este punto es trascendental a la hora de contratar un crédito hipotecario, ya que de lo contrario podría ocasionar problemas al comprador.
- Situación legal de ocupación. Por lo general, una vivienda habitada por sus propietarios tiene un valor superior que otra idéntica en el mismo bloque, y con la misma superficie, que esté alquilada y sus inquilinos no se hayan preocupado por mantenerla.
- Antigüedad. Este aspecto por sí solo no determina el valor final. De hecho, existen pisos muy antiguos perfectamente conservados.
 
Así, por ejemplo cuando una entidad financiera concede un préstamo hipotecario un informe de tasación que cumpla la actual normativa actúa como respaldo al regular el cálculo del valor para esta finalidad. Se recurre a la tasación, igualmente, cuando se trata de hallar el valor de una cartera de activos propiedad de alguna entidad y cuando se quiere conocer el valor de los inmuebles que sirven de garantía a las inversiones en los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
 
En estos casos debe realizarse obligatoriamente una tasación oficial. Pero si únicamente se desea saber el valor de un inmueble objeto de una herencia o se precisa ayuda para marcar el precio de venta de un piso se puede solicitar una simple valoración.
 
Tasación, valoración y peritación
La valoración es también una estimación sobre el valor económico pero carece de validez legal. El precio se establece de modo orientativo mediante la comparación con otros inmuebles de las mismas características y zonas semejantes.
 
La valoración no tiene fuerza legal pero existen además otra diferencia que la distingue de la tasación, y es que en la tasación se exige una inspección visual del inmueble por parte de un técnico autorizado.
 
Por su parte la peritación mantiene una coincidencia con la tasación desde el momento que es un perito el que concluye un dictamen, que generalmente tiene que ver con las consecuencias de un siniestro, pero que, sin embargo, no tiene porqué incluir una valoración económica.